Daha önce çeşitli vesilelerle kentsel dönüşüm meselesi ile ilgili değerlendirmeleryapmaya çalışmış bu konudaki yaklaşımları sizlerle paylaşmıştım..Geç olmakla birlikte bu konunun hukuki altyapısı ile ilgili bir zemin oluşturma zorunluluğunu da burada gidermeye çalışacağım.

 

 

Yine de peşinen belirtilmesi gerekir ki kentsel dönüşüm projeleri yerel yönetimlerin yarattığı hukukla ilerlemektedir.Belediye Meclis'leri bu konudaki en yetkin karar verici organ olmaktadırlar.Burada şu hüküm cümlesini kurmakta bir sorun görmüyorum.

 

HER KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNİN YASASI,PROJEYİ UYGULAYAN YEREL YÖNETİMİN ALDIĞI MECLİS KARARLARINDAN OLUŞUR

 

Bu konuya ilişkin olarak,1989-1993 yılları arasında Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı görevini yürütmüş olan Sayın Murat KARAYALÇIN'ın şöyle bir açıklaması bulunmaktadır."Yeni kent ve kentsel yenileme projeleri için herhangi bir özel yasal düzenlemeye gerek yoktur.Tersine,özel yasal düzenlemelerde bulunulması sonuçta esnekliğin yitirilmesine,proje tasarım ve uygulamalarının katılaşmasına neden olabilecektir.Projelerin yasaları imar planları,yapılabilirlik çalışmaları ve proje kapsamında yer alacak tüm toplum kesimleriyle birlikte alınacak kararlardır."Karayalçın,Konut Bunalımı,Kent Rantları,Proje Muhafızları İMGE Kitabevi 2009

Karayalçın buna örnek olarak da kendi başkanlığı döneminde geliştirilen ve benimde danışman,proje koordinatörü ve projeyi hayata geçiren METROPOL İMAR AŞ.Genel Md.Yrd.olarak görev yaptığım DİKMEN VADİSİ PROJESİ'ni göstermiştir.O tarihde kentsel dönüşüm başlıklı veya içerikli bir yasa henüz bulunmamaktaydı ancak yapılan ve uygulanan proje kentsel dönüşümün ta kendisiydi.

 

5393 sayılı BELEDİYELER YASASI

73.M A D D E ...

Öncelikle şu kabulü yaparak kentsel dönüşüm hukukunu çalışmak gerekir;İstenen anlamda mekansal iyileştirmeyi tarif eden modern kentsel dönüşüm kavramı,5393 sayılı Belediyeler Kanunu'nun 73.maddesinin kapsamındadır.Bu madde 17 Haziran 2010 tarihinde TBMM tarafından güncellenerek daha geniş bir içeriğe kavuşmuştur.Bu haliyle yasa yürürlükteki Kentsel Dönüşüm Yasasına alternatif değildir ancak benzer nitelikleri kısmen içermektedir.Yasanın içinde geçen önemli tümceleri şu şekilde sıralayarak yorumlayabilir.

Belediye Meclis kararıyla konut,sanayi,ticaret alanları,teknoloji parkları,kamu hizmet alanları ve türlü sosyal donatı alanları oluşturmak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa etmek ve restore etmek,kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm yapabilir.

 

Buradan anlaşılan Belediye Meclisinin mutlak surette karar verici otorite olduğudur.Yerel yönetim kendi hukukunu oluşturmada sorumluluk alma kolaylığına (ve zorluklarına)sahiptir.

 

Kentsel dönüşüm alanlarının üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması en çok 500 en az 5 hektar olması

 

İmarlı imarsız yapılı yapısız olması oldukça eleştiri almıştır.Özellikle imarsız ve yapısız bir yerde henüz imar uygulaması yapılmadan bir kentsel çöküntü varmış gibi kentsel dönüşüm gerekmesi mantıkla çelişmektedir.Bu türden yerler zaten mevcut 3194 sayılı İmar Kanunu'nun konusunu oluşturmaktadır.

 

500-5 hektar kısıtlaması ise hiç bir esprisi yoktur.5 hektardan küçük örneğin 1 hektar büyüklüğündeki Bursa Emirsultan Kentsel Dönüşüm projesinde Belediye hedeflenen Emirsultan dışındaki 4 hektar büyüklüğündeki mezarlık alanını da projeye katarak 5 hektar koşulunu tamamlamış ancak uygulamayı sadece 1 hektarlık alanda yapmıştır.

 

500 hektarlık alan sınırlamasına karşılık olarak da halen uygulamanın devam ettiği 950 hektar büyüklüğündeki Ankara Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm Projesi ile 1100 hektar büyüklüğündeki İstanbul Kayabaşı Projeleri gösterilebilir.

 

Buradan yapılması gereken çıkarım şudur;Her projenin ölçeği bulunduğu yere ve koşullara göre değişebilir,yasayla konacak sayısal büyüklükler anlamsızdır.

 

Büyükşehir olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etmeye Büyükşehir belediye Meclis'leri yetkilidir.

Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilirler.

 

İlçe Belediyelerinin durumu bir önceki 73.maddeye göre netlik kazanmıştır.2005 yılından bugüne kadar kentsel dönüşüm projesi uygulamış olan alt kademe metropol belediyelerinin durumu Danıştay'ın 6.dairesinin (2008-4161)kararıyla boşa çıkmışken 5393 73.madde uygulaması görevi 5216 Büyükşehir Belediyesi kanunun 7. Maddesine göre açıkça büyükşehirlere verilmiş bir görev olduğundan ilçe belediyelerine yetki devri yapmaları mümkün değildir.Bu karar o tarih itibariyle başlamış ve ilerlemekte olan birçok projenin aleyhine bir durum oluşturmuştur.

 

Buna göre geliştirilmiş 73. maddede ilçe belediyelerinin bağlı bulundukları Büyükşehir belediyesinin izniyle kentsel dönüşüm işlerini üstlenebilmeleri çok önemli bir kazanım olmuştur.

 

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarında bulunan yapıların boşaltılması yıkımı ve kamulaştırmasında ANLAŞMA YOLU esastır.

 

Bu madde kentsel dönüşüm projelerinin dayatma projesi olmamasını amaçlamakta olduğundan son derece yaşamsaldır.Anlaşmadan amaç

belediyelerin Meclis kararıyla oluşturacakları uygulanacak her bir proje için ayrı ayrı hazırlayacakları standart gayrimenkul sunum programını hak sahiplerinin beklentilerine göre oluşturmalarıdır.Bu da zaten projelerin yapılabilirliği açısından son derece dikkatle ve haksahibi yararına oluşturulmalıdır.Bunun yapılmadığı yerlerde projelerin ciddiyetle amaçlandığını ifade etmek zaten doğru olmaz.Kamulaştırma ise anlaşmanın zıt anlamı olup anlaşmaya yanaşmayan çok az sayıdaki hak sahibi için uygulanacak bir enstrümandır.Ülkemizde yürütülen projelerin ortalamasına göre %80 den az anlaşma ya da %20 den çok kamulaştırma gerektiren projeler sağlıklı işleyemezler.

 

2981 sayılı kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı DIŞINDA arsa veya konut satışı yapılabilir.

 

Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir.

 

Bu ifade aslında hak sahibi olamayacak kesimi kibarca tarif etmektedir.Af kapsamına girmeyen ya da gecekondusunu 10 kasım 1985 den önce yaptığını kanıtlayamayanların proje alanın da gayrimenkul edinmesi kamunun bir borcu değildir.Ancak koşullar uygun olursa (ki yapılabilir denilen işler zorunluluk içermediğinden zaten yapılmaz)konut satışı yapılabileceği ifade edilmektedir.Bunlar içi boş ve anlamsız cümlelerde zira her vatandaş dönüşüme konu mahalleden olsun ya da olmasın bu koşullardan zaten yararlanabilmektedir.

 

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma yoluyla sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafımdan yapılır veya yaptırılır.

 

Bu ifade şu bakımdan önem taşımaktadır.Belediye dönüşüm alanını kamulaştırabilir ve üzerinde inşaat ihalesi düzenleyebilir.Başkaca özel firmalar hatta TOKİ böyle bir işi belediye olmadan yapamaz."Yaptırır "

ifadesinden de anlaşılması gereken TOKİ projenin paydaşı dahi olsa 

belediye ile yapılacak protokole uygun olarak inşaat imalatı yapabilir.

 

Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyesince kamulaştırılması-

na gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18.maddesine göre ayrı ada ve parsellerde imar Hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

 

Bu madde de kentsel dönüşüm ruhuna oldukça zıt bir ifade içermektedir.

Genel anlayışa göre 18. maddeye göre çözümlenebilecek bir alanda kentsel dönüşüm müessesesine başvurmaya zaten gerek yoktur.

 

Ortadaki sorun,imar uygulamaları ile çözülemiyorsa kentsel dönüşüm yapılmalıdır.Ayrıca anlaşma yapmayanların kendi imar adasında yapılaşacağı ,anlaşma yapanların da kentsel dönüşüm kapsamında gayrimenkul edineceği bir proje tam anlamıyla bir kaos ile sonuçlanır.

Kent estetiği bakımından da inşaat süreci bakımından da iyi sonuçlar alınamaz.Kaldı ki,kentsel dönüşüm projelerinin itici güçlerinden biri de

"eşgüdümlülüktür". .Eşzamanlı imalat yapılması ve tüm paydaşların eşitlik ilkesine göre gayrimenkul edinmesi esastır.

 

Belediye,kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla...hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.

 

Hasılat paylaşım projelerinin önünün böyle alenen açılması proje esnekliği açısından olumlu bir gelişmedir.Her paydaşın tek bir bağımsız bölüme sahip olmasının olanaksız olabileceği projelerde gelire dayalı olarak tapuya tescil edilecek bir kat mülkiyet düzeni son derece faydalıdır.Bursa'daki Zafer Plaza Alışveriş Merkezi bunun çok iyi bir örneğidir.Haksahibi paydaş sayısı bağımsız bölüm sayısının 3-4 katıdır.

Bu da demektir ki eğer her bir paydaşın en azından bir dükkanı olacak bir düzenlemeye gidilseydi Zafer Plaza bugünkü büyüklüğünün yaklaşık dört katı kadar olmalıydı.Fiziken  ve hukuken bu mümkün olamayacağından proje hiçbir zaman gerçekleşemeyecekti.Halbuki bugün,tapuya tüm ayrıntılarıyla beyan edilmiş bir yönetim planı ve gelir paylaşım esası,tüm paydaşlara hizmet vermektedir.

Eksikleriyle,doğrularıyla yeni 73.madde ülkemizin kentsel dönüşüm serüvenine hizmet eden en önemli yasal dayanak olmaya devam edecek gibi görünmektedir.

Sevgili okuyucu,Dergimizin diğer sayılarında bu meseleye "5104 Sayılı

Kanun(Kuzey Ankara Kent Girişi)    2981 Sayılı İmar Affı Kanunu

5366 Sayılı Kanun (Tarihi Kültürel Varlıklar)   6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası  ile devam edeceğiz.

​

​

​

                                                                                                                                                                                                                              A.Taner TOPÇU